(InfoTV) - Việc doanh nghiệp bất động sản nợ quá nhiều từ ngân hàng trong khi sản phẩm lại không bán được sẽ khiến cho nguy cơ các dự án bất động sản trở thành đối tượng cho các ngân hàng săn lùng siết nợ. Tuy nhiên, đứng về góc độ này, chuyên gia trong lĩnh vực Tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực cho rằng, ngân hàng sử dụng đến cách này cũng chỉ là bước đường cùng mà thôi.

Mặc dù lãi suất ngân hàng đã giảm, cửa tín dụng cho bất động sản đã mở nhưng vốn vào cửa cho lĩnh vực này vẫn gặp nhiều khó khăn, nếu có tiếp cận được thì cũng khó vực dậy thị trường. Nhiều chuyên gia ví việc “rót” vốn cho bất động sản hiện nay giống như là việc “bơm” thuốc bổ cho người đang bị bạo bệnh vậy.

Nói như vậy có nghĩa là, thị trường bất động sản hiện đang lâm vào tình trạng “chết lâm sàng” khó có thuốc nào chữa nổi khiến nhiều doanh nghiệp phải hạ giá sản phẩm, thậm chí là bán tháo dự án. Nhiều ý kiến cho rằng, hiện doanh nghiệp bất động sản nợ tại ngân hàng rất nhiều tuy nhiên khi doanh nghiệp cạn vốn, sản phẩm không bán được để quay vòng vốn đáo hạn ngân hàng thì điều dễ xảy ra đó là ngân hàng sẽ phát mãi tài sản hoặc chuyển đổi sang hình thức trở thành cổ phần của một doanh nghiệp bất động sản.

* Thưa ông, hiện nay, doanh nghiệp bất động sản nợ tiền tại các ngân hàng rất nhiều, do đầu ra bị tắc nên việc “đòi” tiền của các ngân hàng đối với doanh nghiệp bất động sản là rất khó. Để thu hồi được vốn, nhiều ngân hàng đã chuyển đổi sang hình thức trở thành cổ phần của doanh nghiệp bất động sản. Nhiều ý kiến cho rằng, trong vấn đề này thì phía ngân hàng đang “lợi cả đôi đường”?

TS Cấn Văn Lực: Bài toán chuyển đổi nợ của doanh nghiệp bất động sản thành cổ phần chỉ là bước đường cùng của ngân hàng. Tức là sau khi ngân hàng có hình thức thu nợ từ phía doanh nghiệp thì có thể ngân hàng sẽ giãn nợ, cơ cấu nợ cho doanh nghiệp bằng hướng hỗ trợ. Tuy nhiên, bên cạnh đó, ngân hàng cũng phải tận dụng mọi nguồn tiền của doanh nghiệp trong kỳ tới để ngân hàng còn thu về.

Ngoài ra, ngân hàng sẽ tịch biên hoặc phát mại tài sản của doanh nghiệp và cuối cùng khi cả 3 hướng trên đều không khả thị thì ngân hàng mới phải trực tiếp nhắm vào tài sản của doanh nghiệp đó.

Tuy nhiên, đây chỉ là biện pháp “cực chẳng đã”. Tôi nghĩ, ngân hàng rất ít khi dùng đến bài toán này vì cách này sẽ gây rủi ro nhiều hơn cho ngân hàng bởi lẻ ngân hàng không có nhiều chuyên môn về lĩnh vực bất động sản chính vì vậy, kể cả khi ngân hàng có cử người tham gia ban quản trị điều hành của doanh nghiệp bất động sản đó thì cũng sẽ rất khó.

Và rõ ràng sẽ có mâu thuẫn xảy ra, đó là mâu thuẫn lợi ích, tức là “ông vừa đá bóng vừa thổi còi”, vừa cho vay xong lại vừa tham gia quan lý, điều này là rất mâu thuẫn lợi ích chính vì vậy các ngân hàng ít khi áp dụng hình thức này.

* Trong trường hợp “cực chẳng đã” ngân hàng phải áp dụng việc này thì khó khăn gì sẽ nẩy sinh, thưa ông?

TS Cấn Văn Lực: Sẽ có nhiều khó khăn vì rõ ràng khi chuyển đổi nợ của doanh nghiệp bất động sản thành cổ phần cho ngân hàng thì tsẽ nẩy sinh nhiều vấn đề.

Ví dụ như, nếu ngân hàng tham gia ban quản trị của doanh nghiệp thì ngân hàng sẽ tham gia với vai trò gì? có điều hành không và có tham gia vào hội đồng quản trị không?.

Hơn nữa, việc ngân hàng tham gia vào ban quản trị của doanh nghiệp đó thì ngân hàng đã chính thức chuyển nợ của doanh nghiệp thành cổ phần chưa hay đây chỉ là 1 hình thức giãn nợ hay hoãn nợ cũng phải được làm rõ.

Ngoài ra, do hiện nay môi trường pháp lý của chúng ta chưa được hoàn thiện, vì vậy đây là những yếu tố có khả năng gây ra những khó khăn, phức tạp khi ngân hàng tham gia điều hành quản trị vào 1 doanh nghiệp nào đó.

* Tuy nhiên, bên cạnh đó ngân hàng cũng có những lợi ích nhất định, thưa ông?

TS Cấn Văn Lực: Nếu ngân hàng thực hiện việc chuyển đổi nợ của doanh nghiệp bất động sản thành cổ phần cho ngân hàng thì sẽ giúp cho ngân hàng xử lý được món nợ đó và ngân hàng cũng giúp cho doanh nghiệp quản trị và điều hành tốt hơn thông qua việc ngân hàng giám sát, quản trị điều hành doanh nghiệp đó giúp họ hoạt động và kinh doanh tốt lên.

Thế nhưng, điều này cũng khiến các ngân hàng phải tính toán kỹ vì nguồn lực của các ngân hàng hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế.

* Vậy, rủi ro từ vấn đề này sẽ đem đến cho ngân hàng cũng như doanh nghiệp bất động sản như thế nào, thưa ông?

TS Cấn Văn Lực: Có thể doanh nghiệp sẽ không thể phát triển được như mình mong muốn, hơn nữa sẽ mâu thuẫn lợi ích.

Thế còn vấn đề ngân hàng phát mãi tài sản thì như thế nào, thưa ông?

TS Cấn Văn Lực: ở Việt Nam, vấy đề này luôn là việc cực chẳng đã, điều này sẽ khó khăn vì thị trường bất động sản không sôi động, hơn nữa vấn đề pháp lý rất phức tạp, thứ 3 là trong thời điểm khó khăn hiện nay thì thủ tục liên quan đến việc phát mãi tài sản lại cũng dây dưa và phức tạp vì nó liên đới đến nhiều đối tượng khác nhau.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp khẳng định, lãi suất hạ nhưng doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận với ngân hàng và lãi suất vay vẫn còn khá cao?

TS Cấn Văn Lực: Hiện nay lãi suất ngân hàng cho vay là 16-17%/năm, đây là mức không cao so với mức lạm phát, so với lãi suất đầu vào mà đặc biệt là so với rủi ro cho vay bất động sản. Tuy nhiên tôi nghĩ các ngân hàng cũng đã rất cố gắng, bằng chứng là đã tung ra các gói cho vay lãi suất từ 16-17% với nguồn vốn hàng ngàn tỷ trở lên.

Thế nhưng sức cầu của thị trường bất động sản hiện nay rất yếu, qua nghiên cứu và khảo sát cho thấy tâm lý của nhà đầu tư hiện nay rất hoang mang, chưa biết đầu tư theo hướng nào..